房屋租赁市场的蓝海何时到头？

政策层面在“租售同权、租售并举”突然摇旗呐喊，一度让各路人马慌了神。这样来形容已经过去的2021年房地产市场，可谓是一点也不为过，因此大家的目光都不约而同的纷纷转向了长租公寓这块大蛋糕。

长租公寓真的是一块大蛋糕吗?

拉响2021首战的就是1月16日链家旗下品牌公寓服务商——自如获得40亿人民币A轮融资。这个融资记录在房屋租赁市场的玩家中还是第一次，可以说在国内的互联网行业中也是不太多见的现象。一炮而红，突然受到资本的追捧，究竟有何原因?在获得融资的当天，链家董事长左晖也表示，这一天是“自如的礼”。如此高调宣布，有何目的?

链家自如准确的来说，是国内其中一家分散式公寓品牌的管理服务商，这家广泛存在于一二线城市的房屋租赁中介平台，自己宣称截至2021年底，自如已进入了9座城市，为超过20万业主委托管理50万间房源，累计服务120万租客，管理资产价值超过6000亿元。并且北京公司在2021年年末已实现盈利，上海和深圳公司目前还在投入期。

当然自如只是市场体量中的沧海一粟，据行业数据显示，未来中国将有3亿租赁人口，租房市场规模达5万亿元。这样一个万亿级别的市场中，集中在头部的玩家有房屋中介链家自如、我爱我家，地产企业有如万科泊寓、碧桂园等超大房企，还有如酒店集团华住城家等等也加入了长租公寓市场战斗中，创业公司如蘑菇租房也是其中重要的成员。

据目前不完全统计，大大小小的各类玩家已不下千余家品牌运营商进入这个市场，但是目前整体市场的出租房源中，仍有97.5%的房源分散在个人手中，机构管理的只有2.5%的房源。这个渗透率是非常低的。这意味着租赁市场仍然非常分散，在这个市场至少还有很大的拓展余地。

从目前各家玩法来看，大体可以分为分散式运营和集中式运营两类，分散式主要是以传统中介平台起家的的公司为代表，它们大多从个人房东中拿到房屋的经营权利，进行简单的装修，然后进行整租或者合租，再配备相配套的定期服务。从市场体量来看，分散于全城各处的分散式目前是主流模式。相比于分散式，集中式集中化的进行管理、运营、服务。目前主要是一些传统房地产企业，利用手中自持的产权对房屋进行简单的装修，配以相应的物业服务，进行出租，在房地产市场整体交易不畅的情况下，部分业态的转型实现短期少量的现金流回收，以增加预期营收且减轻现金压力。当然这一部分也存在大量的创业公司，这部分创业公司利用与物业合作的关系，对整栋楼实现集中、统一的管理服务，以求实现盈利。

为何长租公寓会受到市场的追捧，其实这个原因不光可以从各个创业者的采访中得知，笔者作为一名实在的“各种城嫖”，真是有深刻的体会，在租房交易过程中各种被欺骗、房东单方随意涨价、安全问题等等一系列不好的体验问题，笔者都是一步步跳过来的，这也是房屋中介会被贴上“黑中介”这一人人熟知标签的原因吧。

这就可以解释链家在2011年推出自如之后，为何会一路保持高增长的原因吧。标准化的装修、家具、家居，主动对租客进行筛选，标准化的服务，这些特质让自如在租客群体中获得了可以说相对不错的口碑。虽然价格较高，但是消费者愿意为此买单，至少，笔者认为这是一个相对不错的模式。

很自然，事情都是具有两面性的，有好的一面，自然就有不好的一面，就整个长租公寓来看，目前最大的问题就是盈利问题。盈利偏低或者不盈利是多方面的原因造成的，不管是分散还是集中，租金收益率低都是一个突出问题，一线城市更是尤为甚之。这就直接导致自如等这些品牌公寓在与房东签订租约合同时，期限只有3-5年，而同期国外却有20-30年，这样情况下，自然装修、设计、家具会占用很大一部分的成本，这让许多品牌公寓服务商依然处在盈利的边缘，或者根本不盈利，赔本赚估值。

对房地产商来说，尽管房地产开发的整体利润在下滑，但是租赁住宅的利润率更低，甚至达不到开发利润的一半。且长租公寓产品的投资回收期在6年以上，比商业地产的养商期还要长。不盈利就像一只拦路虎一样，站在市场的中间，让众多的房企畏首不敢上前，虽有万亿级别的市场，但却不能食口而入。

对于如何盈利，各路玩家都目前都在各显神通，相信通过市场检验后，必会是柳暗花明又一村的景象。

讲了这么多，其实还有一个重量级嘉宾，那就是国家队，对于这样一个已经上升到国家顶层设计层面的市场性问题，国家队从来不会缺席，这是惯例。目前一线城市和许多新一线城市的政府都推出了众多的政策，虽然从严格的意义上来说，它们并不属于长租品牌公寓服务的玩家，但是它们所涉猎的业务确是最为核心的业务，不管国家队的市场表现如何，其实它的目的和市场效应只会是让未来的竞争更加的火热。

不管这是不是一块蛋糕，更进一步的说能不能分到这块蛋糕，这都不是问题的关键，关键在与自己如何能赚钱，这才是玩家的终极问题。

作者：陈少亮 |来源：专栏